Im Überblick: Zwangsvollstreckung in Immobilien
Nein, es kann bei einer Zwangsvollstreckung stattdessen auch eine Zwangsverwaltung oder Zwangshypothek erfolgen. Diese unterscheiden sich von der Zwangsversteigerung.
Informationen zum Ablauf einer Zwangsversteigerung erhalten Sie hier.
Sie können sich diverser Rechtsmittel bedienen, um die Zwangsversteigerung zu verhindern, dafür ist jedoch in der Regel juristisches Fachwissen erforderlich. Sie sollten sich deshalb nach Möglichkeit von einer Schuldnerberatung oder einem Rechtsanwalt beraten lassen.
Wenn Immobilien der Zwangsvollstreckung zum Opfer fallen
Inhaltsverzeichnis
Wenn Sie sich verschulden, hat Ihr Gläubiger das Recht auf Rückzahlung und kann dies notfalls auch mit einer Zwangsvollstreckung durchsetzen. Dazu benötigt er lediglich einen Vollstreckungstitel, wie z. B. einen Vollstreckungsbescheid, und schon kann er innerhalb der nächsten 30 Jahre immer wieder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten, bis seine Forderung befriedigt ist. In der Regel wird er jedoch versuchen, den gesamten Beitrag auf einmal einzutreiben und etwas zu pfänden, dessen Wert in etwa der Höhe Ihrer Schulden entspricht.
Es besteht dann die Möglichkeit, dass eine sogenannte Immobiliarvollstreckung stattfindet und Sie Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Grundstück verlieren. Eine solche Zwangsvollstreckung in Immobilien kann auf drei verschiedene Arten erfolgen:
| Vollstreckungsart | Details |
|---|---|
| Zwangsverwaltung | Voraussetzungen - Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner - Bewilligung eines entsprechenden Antrags durch das Amtsgericht Ablauf Die Immobilie bleibt im Besitz des Schuldners, die Verwaltung wird jedoch auf einen Zwangsverwalter übertragen. Dieser streicht die Einnahmen der Immobilie ein (Miete, Pacht) und verteilt diese auf die Gläubiger, um sie zu befriedigen. |
| Zwangsversteigerung | Voraussetzungen - Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner - Bewilligung eines entsprechenden Antrags durch das Amtsgericht Ablauf Der Gläubiger beschlagnahmt die Immobilie und veräußert sie im Rahmen einer Versteigerung. |
| Zwangshypothek | Voraussetzungen - Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner - Vollstreckungstitel geht über mindestens 750 Euro - Bewilligung eines entsprechenden Antrags durch das Grundbuchamt - Voreintragung des Schuldners im Grundbuch Ablauf Der Gläubiger lässt eine Sicherungshypothek ins Grundbuch eintragen und erwirbt damit ein Sicherungsrecht. Kommt es später zu einer Zwangsversteigerung oder -verwaltung der Immobilie, hat er dadurch eine bessere Rangstellung gegenüber den anderen Gläubigern. |
Der Ablauf der Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung ist die wohl bekannteste Art der Zwangsvollstreckung von Immobilien und wird gerade von Privatleuten gefürchtet, bedeutet sie doch oft den Verlust des eigenen Zuhauses. Wir wollen an dieser Stelle erläutern, was Sie als Schuldner bei einer Zwangsversteigerung zu erwarten haben.
- Der Gerichtsvollzieher stellt Ihnen den rechtskräftigen Vollstreckungstitel zu. Außerdem muss das Amtsgericht die Beantragung der Zwangsversteigerung durch den Gläubiger bewilligen.
- Der gerichtliche Sachverständige schlägt Ihnen einen Termin für die Besichtigung Ihrer Immobilie vor. Diesem Termin können Sie nur widersprechen, wenn Sie dies sachgerecht begründen, z. B. durch einen Arztbesuch oder einen bereits gebuchten Urlaub.
- Der Sachverständige nimmt bei der Ortsbesichtigung Ihre Immobilie in Augenschein und notiert sich sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Merkmale. Auch die Gläubiger sind bei diesem Termin anwesend.
- Sie erhalten das Verkehrswertgutachten, das die Bewertung des Sachverständigen enthält. Studieren Sie dieses aufmerksam, um sicherzugehen, dass Ihre Immobilie wirklich fair bewertet und keine wertsteigernden Aspekte übersehen wurden. Das Gericht gewährt Ihnen in der Regel bis zu drei Wochen, um Änderungswünsche am Gutachten vorzutragen.
- Das Amtsgericht beschließt den Verkehrswert Ihrer Immobilie, wobei es sich meist auf das Gutachten stützt.
- Der Versteigerungstermin wird festgelegt (meist drei bis sechs Monate nach Verkehrswertbeschluss) und Sie werden schriftlich über die Terminbestimmung informiert.
- Der erste Versteigerungstermin findet statt, es ist jedoch selten, dass die Immobilie bereits an diesem Tag den Besitzer wechselt.
- Es folgen weitere Versteigerungstermine (selten mehr als drei), bis Ihre Immobilie schließlich veräußert wird.
Diese Art der Zwangsvollstreckung in Immobilien verlangt allen Beteiligten Geduld ab. Es ist nicht unüblich, dass bis zur tatsächlichen Versteigerung zwei Jahre oder mehr vergehen.
Lässt sich die Zwangsvollstreckung in eine Immobilie abwenden?
Mit den richtigen Rechtsmitteln und Strategien kann es möglich sein, eine Zwangsvollstreckung von Immobilien doch noch zu verhindern. Dafür ist jedoch einiges an Fachwissen erforderlich. Droht Ihnen die Zwangsversteigerung, sollten Sie sich deshalb unbedingt an eine Schuldnerberatung oder einen Rechtsanwalt wenden. Diese können Ihnen helfen, Formfehler beim Zwangsvollstreckungsverfahren aufzudecken, wichtige Anträge zu stellen und so die Zwangsversteigerung womöglich noch abzuwenden.
Vor allem ist es wichtig zu wissen, welche Maßnahmen und Rechtsmittel Sie während des Zwangsversteigerungsverfahrens anwenden bzw. einlegen können und wann dies jeweils sinnvoll ist. Möglich sind hier u. a.
- Antrag auf Einstellung der Zwangsversteigerung nach § 30a Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG)
- Befangenheitsantrag nach § 42 Zivilprozessordnung (ZPO)
- Beschwerde nach § 567 ff ZPO
- Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO
- Vollstreckungserinnerung nach § 766 ZPO
- Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO
In der Regel zielen alle diese Widerspruchsmöglichkeiten darauf ab, Zeit zu gewinnen. Dadurch können Sie unter Umständen Ihre Gläubiger doch noch befriedigen, sodass eine Zwangsvollstreckung in Ihre Immobilien nicht mehr notwendig ist.
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