Grundschuldbestellung – Das Wichtigste in Kürze
Im Rahmen der Grundschuldbestellung erfolgt die Eintragung einer Grundschuld auf eine Immobilie. Diese dient der darlehensgebenden Bank als Sicherheit. Dank der eingetragenen Grundschuld hat sie das Recht, eine Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie in die Wege zu leiten, wenn das Darlehen nicht wie vereinbart abbezahlt wird.
Zunächst erteilt der Verkäufer eine Belastungsvollmacht und die Bank macht die Grundschuldbestellung möglich, indem sie ein Grundschuldbestellungsformular ausfüllt. Beim Notar wird die Grundschuldbestellungsurkunde erstellt. Der Notar reicht dann alle nötigen Unterlagen ans Grundbuchamt weiter, wo dann schlussendlich die Grundschuld eingetragen wird. Genauere Informationen zum Ablauf finden Sie hier.
Die Kosten für die Grundschuldbestellung umfassen sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren des Grundbuchamtes. Eine Buchgrundschuld schlägt mit etwa 0,8 bis 1 Prozent der Grundschuld zu Buche. Eine Briefgrundschuld ist etwa 25 Prozent teurer.
Die Bestellung der Grundschuld wird immer von einem Notar in die Wege geleitet. Die Eintragung der Grundschuld erfolgt beim Grundbuchamt.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Bestellung der Grundschuld?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie zur Finanzierung in der Regel ein Darlehen aufnehmen. Eine Bank vergibt ein solches jedoch nur, wenn Sie gewisse Sicherheiten bieten können. Der Darlehensgeber möchte sich verständlicherweise für den Fall, dass das Geld nicht wie vereinbart zurückgezahlt wird, absichern.
Als Absicherung dient in vielen Fällen eine sogenannte Grundschuld. Dabei handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Sie erlaubt es der Bank, die Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls zwangszuversteigern.
Die Grundschuldbestellung ist der Vorgang der Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch der betreffenden Immobilie. Daran beteiligt sind immer sowohl ein Notar als auch das Grundbuchamt.
Wann nimmt der Notar die Grundschuldbestellung vor?
Zunächst ist es wichtig, Folgendes festzuhalten: Die Grundschuldbestellung muss vom Notar veranlasst werden. Ohne ihn ist es nicht möglich, eine Grundschuld eintragen zu lassen. Aber wann müssen Sie sich an den Notar wenden?
Grundsätzlich erfolgt die Grundschuldbestellung nach dem Kaufvertrag. Dieser muss also zunächst abgeschlossen werden. Wurde die Grundschuld eingetragen, zahlt die Bank die Darlehenssumme aus.
Was ist der Zusammenhang zwischen Grundschuldbestellung und Kreditzusage?
Viele Personen, die eine Immobilie erwerben möchten, stellen sich die Frage, ob eine Grundschuldbestellung einer Finanzierungszusage entspricht. Hier müssen wir zunächst einige grundlegende Dinge klären.
Die Bank stellt einem Kaufinteressenten eine Finanzierungszusage aus, wenn sie grundsätzlich dazu bereit wäre, ihm ein Darlehen zu gewähren. Dazu prüft sie zunächst seine Kreditwürdigkeit. Wichtig ist jedoch: Die Finanzierungszusage bedeutet noch nicht, dass das Darlehen genehmigt wurde. Dazu müssen erst viele weitere Formalitäten abgeschlossen werden. Häufig ist die Zusage auch nur für einen gewissen Zeitraum oder unter bestimmten Voraussetzungen gültig.
Zurück zu unserer Frage: Die Finanzierungszusage erhalten Sie in der Regel, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Dank ihr weiß der Verkäufer, dass der Käufer wahrscheinlich das zum Erwerb benötigte Darlehen erhält. Die Grundschuld wird aber erst dann eingetragen, wenn es tatsächlich zum Verkauf kommt.
Somit können wir festhalten, dass die Grundschuldbestellung keine Finanzierungszusage darstellt. Währende Letztere unverbindlich ist und vor Abschluss des Kaufvertrags von Bedeutung ist, ist die für die Eintragung der Grundschuld nötige Bestellung rechtlich bindend und die Voraussetzung dafür, dass die Bank das Darlehen auszahlt.
Ablauf der Grundschuldbestellung
In jedem Fall folgt die Grundschuldbestellung einem festgelegten Ablauf. Dieser stellt sich wie folgt dar:
- Eine Grundschuld kann nur vom Eigentümer einer Immobilie eingetragen werden. Das Problem: Die Grundschuldeintragung erfolgt bereits vor dem Übergang auf den neuen Eigentümer. Das kann aber leicht gelöst werden, indem im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht erteilt wird. Diese erlaubt es dem Käufer, die Grundschuldbestellung vornehmen zu lassen.
- Die Grundschuldbestellung wird von der Bank eingeleitet, die das Grundschuldbestellungsformular ausfüllt und an den Notar weiterleitet.
- Es findet ein Termin beim Notar statt, bei dem eine Urkunde über die Grundschuldbestellung aufgesetzt wird. Der Notar leitet diese dann ans Grundbuchamt weiter.
- Im Grundbuchamt erfolgt die Eintragung ins Grundbuch und unter Umständen die Ausstellung des Grundschuldbriefes.
- Die Grundschuldbestellungsurkunde wird der Bank zugeschickt. Diese erhält zusätzlich einen Auszug aus dem Grundbuch.
- Die Darlehenssumme wird ausgezahlt.
Grundschuldbestellung: Mit welcher Dauer müssen Sie rechnen?
Die Dauer bis zur Grundschuldbestellung spielt eine wichtige Rolle. Schließlich zahlt Ihnen die Bank das Darlehen erst aus, wenn die Grundschuld tatsächlich ins Grundbuch eingetragen wurde. Wie lange dauert der ganze Vorgang also nun genau?
Für die komplette Bestellung der Grundschuld – von der Ausstellung des Grundschuldbestellungsformulars durch die Bank über den Notartermin bis hin zur Eintragung beim Grundbuchamt – müssen Sie im Durchschnitt mit einer Dauer von etwa vier bis acht Wochen rechnen.
Sie sollten den die Grundschuld betreffenden Auftrag nicht zu spät in die Wege leiten. Denken Sie daran, dass die Darlehenssumme erst dann von der Bank ausgezahlt wird, wenn die Grundschuld eingetragen wurde. Kommt es dabei zu Verzögerungen und können Sie deshalb den Kaufpreis erst später an den Verkäufer zahlen, kann dieser Verzugszinsen fordern.
Möchten Sie den Vorgang beschleunigen, können Sie Ihren Notar damit beauftragen, Ihnen eine sogenannte Notarbestätigung auszustellen. Mit dieser zahlt die Bank das Darlehen aus, obwohl die Grundschuldbestellung noch nicht abgeschlossen ist. Dafür fallen aber zusätzliche Kosten an.
Wie teuer ist die Bestellung einer Grundschuld?
Erwerben Sie eine Immobilie, müssen Sie weit mehr bezahlen als nur den eigentlichen Kaufpreis. Die zusätzlich anfallenden Kaufnebenkosten sind bei der Planung der Finanzierung nicht zu vernachlässigen.
Zu diesen Kaufnebenkosten zählen auch die Kosten für die Grundschuldbestellung. Diese setzen sich aus zwei Positionen zusammen:
- die Kosten für den Notar und
- die Gebühren, die das Grundbuchamt erhebt.
Notar und Grundbuchamt dürfen die Kosten dabei nicht willkürlich festlegen. Sie sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben. Wie hoch die Gebühren für das Grundbuchamt und die Notarkosten für die Grundschuldbestellung ausfallen, hängt dabei maßgeblich von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab. Das bedeutet: Je höher die Grundschuld, umso teurer wird es für Sie.
Die Kosten für die Bestellung einer Buchgrundschuld betragen ungefähr 0,8 bis 1 Prozent der Grundschuld. Ein Beispiel: Liegt die Grundschuld bei 250.000 Euro, müssen Sie mit einer Summe von etwa 2.000 bis 2.500 Euro rechnen. Entscheiden Sie sich für eine Briefgrundschuld, sind die Kosten noch etwas höher. Das liegt daran, dass zusätzliche Gebühren für die Ausstellung des Grundschuldbriefes anfallen.
Dabei gilt: Eine Briefgrundschuld ist ungefähr 25 Prozent teurer als eine Buchgrundschuld. Zählen Sie noch die Notarkosten für das Aufsetzen des Kaufvertrags hinzu, ergeben sich meist Kaufnebenkosten in Höhe von insgesamt etwa 1,5 bis 2 Prozent.
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